Vize süreçleri zorlaştı. Randevular gecikti, kriterler sıkılaştı, şirket kurma adımlarında tek bir eksik evrak bile planı bozuyor. Schengen alanında güvenli bir yaşam kurmak isteyen yatırımcılar için akılcı bir rota çizmek şart. Slovenya, tam burada dengeli bir seçenek sunar: güçlü Avrupa altyapısı, sakin bir pazar, iyi eğitimli iş gücü ve ulaşılabilir büyüklükte bir ekonomi. Ancak bir gerçeği önce söyleyeyim: Slovenya’da yalnızca gayrimenkul satın almak tek başına oturum izni vermez. Doğru stratejiyi kurarsanız, mülk sahipliğini şirket kuruluşu ve iş planıyla birleştirerek oturum yolunu açarsınız. Advist, AB genelinde startup vizesi, şirket kuruluşu ve göçmenlik çözümleriyle bu stratejiyi pratik ve doğrulanabilir adımlara dönüştürür.
Research Output: -1759044654
1) Slovenya’da Gayrimenkul ve Oturum İzni: Gerçekler ve Çerçeve
Slovenya, AB ve Schengen üyesi. Yatırımcı için bu, standartları yüksek ama öngörülebilir bir sistem demek. Yabancı yatırımcı mülk satın alabilir. Fakat tek başına tapu sahibi olmak oturum iznine otomatik geçiş sağlamaz. Bu noktada mülkü, ekonomik faaliyetle bağlayan bir plan gerekir.
Hedef net olmalı: Yaşam kurmak mı, ailenizle uzun süre kalmak mı, yoksa gayrimenkulü iş planının parçasına dönüştürmek mi? Net hedef, doğru vize kanalını ve şirket modelini belirler.
- Şeffaf tapu sistemi ve güvenli mülkiyet yapısı
- Schengen serbest dolaşım avantajı (ikamet ettiğiniz ülkeye bağlı kurallar dâhilinde)
- Ljubljana, Maribor, Koper gibi canlı lokasyon seçenekleri
- Doğa, güvenlik, eğitim ve sağlık altyapısı
- İngilizce kullanımının yaygın olması
Yanlış bilinen noktayı netleştirelim: “Altın vize” benzeri, sırf gayrimenkulle oturum veren bir program Slovenya’da yok. Fakat mülkü, faal bir şirket ve sürdürülebilir gelir modeliyle birleştirince, yönetici veya çalışan statüsü üzerinden oturum süreci anlam kazanır.
2) Strateji 1: Gayrimenkul + Şirket Kuruluşu (d.o.o.) ile Oturum
Mantık basit: Şirket kurarsınız, gayrimenkulü iş modelinin parçası hâline getirirsiniz, ekonomik aktiviteyi kanıtlarsınız ve yöneticilik/istihdam üzerinden oturum başvurusu yaparsınız. Bu, oturum hedefiyle mülkü bağlayan en net yoldur.
Uygulanabilir iş kurguları:
- Kısa/orta dönem kiralama işletmesi (yasal izin ve konaklama mevzuatına uygun)
- Uzun dönem kurumsal kiralama yönetimi
- Küçük ölçekli lojistik ofisi ve depo yönetimi
- Butik kafe, ortak çalışma alanı, servis ofis
- Turizm odaklı konut ve hizmet kombinasyonu
Şirket (d.o.o.) kurulumunda temel adımlar net ve yönetilebilir:
- Faaliyet kodu seçimi ve iş planı
- Vergi numarası ve şirket adresi temini
- Asgari sermaye yatırımı ve banka hesabı açılışı
- Muhasebe, sözleşmeler, sigortalar
- Gayrimenkulün şirket bilançosuna veya iş modeline entegrasyonu
Oturum mantığı burada devreye girer. Siz yöneticilik yaparsınız veya kendinizi istihdam edersiniz. İdare, gerçek ekonomik faaliyeti görmek ister: sözleşmeler, fatura akışı, işyeri adresi, gerektiğinde istihdam. Bu yüzden kâğıt üzerindeki bir şirket değil, sahada işleyen bir yapı kurarsınız.
Avantajlar:
- Mülkü nakit akışı üreten bir varlığa dönüştürürsünüz.
- Oturum dosyanızı somut iş göstergeleriyle güçlendirirsiniz.
- Riskinizi tek sepete koymaz, gayrimenkul + işletme dengesi kurarsınız.
Advist ekibi, şirket kuruluşunu, kira/işletme sözleşmelerini, yerel uyum adımlarını ve oturum dosyası kurgusunu tek bir zaman çizelgesinde birleştirir. Böylece mülk alımınızı, oturum hedefinizle senkron ilerletirsiniz.
3) Strateji 2: Girişimci/Startup Odaklı Yol ve Gayrimenkulle Destek
Teknoloji veya yenilikçi iş modelleriyle hareket edenler için girişimci odaklı rota oldukça verimli çalışır. Slovenya’da yenilikçi şirket kurar, ürün/pazar uyumunu kanıtlarsınız. Gayrimenkul, bu stratejide iki açıdan güç katar: şirket için operasyon adresi/örnek ofis sağlar veya nakit akışıyla işletme sermayenizi destekler.
Bu yaklaşımda şu adımları netleştirirsiniz:
- Ürün planı, müşteri edinimi ve fiyatlandırma stratejisi
- Yerel mentor/muhasebe ve hukuk ağı
- Pilot müşteriler ve iş ortaklıkları
- Mülkün iş planındaki rolü (ör. POC showroom, ofis, kısa dönem kiralama geliri)
AB genelinde farklı startup vizesi ve inkübasyon modelleri bulunur. Advist, hedefinize en uygun ülkede program eşlemesi yapar; Slovenya seçeneğinde ise yerel girişimci çerçevesine uygun iş planını ve oturum rotasını birlikte tasarlarız. Böylece “yenilikçi iş + gayrimenkul” dengesini somut göstergelerle desteklersiniz.
4) Adım Adım Süreç, Zamanlama ve Belgeler
Başarılı dosyalar net bir zaman çizelgesine dayanır. Aşağıdaki akışı örnek alabilirsiniz:
- Keşif ve planlama: 1–2 hafta
- Hedeflerinizi netleştirirsiniz (oturum türü, aile, bütçe, iş modeli).
- Lokasyon ve mülk tipi için kısa liste oluşturursunuz.
- Şirket kuruluşu: 2–4 hafta
- Faaliyet kodu ve ana sözleşmeyi hazırlarsınız.
- Banka hesabı ve vergi kaydını açarsınız.
- Mülk tespiti ve satın alma: 2–6 hafta
- Teknik/hukuki inceleme, değerleme ve tapu süreçlerini tamamlarsınız.
- İş modeline uygun sözleşmeleri hazırlarsınız (kira, hizmet, yönetim).
- Oturum başvurusu: değişken (genellikle birkaç ay)
- İş planı, gelir kanıtı, sigorta ve adres belgelerini sunarsınız.
- Randevu ve ikamet adresi kayıtlarını tamamlarsınız.
Gerekli belgeler tipik olarak şunları içerir:
- Geçerli pasaport
- Adli sicil kaydı (apostilli)
- Mali kaynak kanıtı ve gelir planı
- Sağlık sigortası
- Konaklama/adres kanıtı
- Şirket belgeleri ve sözleşmeler
Maliyet kalemlerini planınıza göre gruplarsınız:
- Şirket kuruluşu ve muhasebe
- Hukuki danışmanlık ve tercümeler
- Bankacılık ve noter/tapu masrafları
- Gayrimenkul vergileri ve kapanış giderleri
- Sigorta, yönetim ve bakım giderleri
Önemli not: Mevzuat ve işlem süreleri değişebilir. Başvuru öncesi güncel kontrol yapar, dosyayı buna göre şekillendirirsiniz.
5) Pratik Örnekler, Risk Yönetimi ve Sürdürülebilirlik
Senaryo A – Kira Geliri + Yönetici Oturumu: Aylin, Ljubljana’da iki daire alır. Şirketi üzerinden orta dönem kurumsal kiralama yapar. Temiz sözleşmeler, faturalama ve vergilendirme ile düzenli nakit akışı oluşturur. Kendisini yönetici olarak istihdam eder, ofis ve adres kayıtlarını tamamlar. Dosyası, gerçek faaliyet ve gelir planıyla güçlenir.
Senaryo B – Teknoloji Girişimi + Ofis: Emre, Maribor’da bir d.o.o. kurar. SaaS ürününü AB pazarına sunar. Küçük bir ofis ve demo alanı için mülk edinir. Pilot müşterilerle sözleşme imzalar, satış kanıtları sunar. Gayrimenkul, hem adres hem de nakit akışı desteği sağlar.
Riskleri yönetmek için net bir kontrol listesi kullanın:
- Hukuki inceleme: Tapu, ipotek, imar ve kira mevzuatını kontrol edersiniz.
- Finansal doğrulama: Gelir projeksiyonlarını ve vergi etkilerini test edersiniz.
- Operasyon planı: Bakım, temizlik, anahtar teslim ve müşteri destek süreçlerini belirlersiniz.
- Uygunluk: Kayıt, faturalama, KDV ve çalışan sözleşmelerini düzenlersiniz.
- Acil plan: Boş kalma, fiyat dalgalanması ve beklenmedik giderler için tampon bütçe ayırırsınız.
Vergilendirme ve uyum başlıklarını göz ardı etmeyin. Kira gelirinde stopaj, KDV eşiği, emlak vergisi, amortisman ve çifte vergilendirme anlaşmalarını muhasebe ile birlikte planlayın. Erken aşamada doğru kurguladığınız her satır, oturum dosyanızı ve kârlılığınızı güçlendirir.
Slovenya mı, başka bir AB ülkesi mi? Hedef, bütçe ve zamanlamaya göre karar verin. Bazı ülkeler startup tarafında daha hızlı ilerler, bazıları şirket + gayrimenkul kombinasyonunda daha net sonuç verir. Advist, AB genelindeki programları tek masada karşılaştırır, sizin için en düşük riskli yolu planlar.
Birlikte ilerlerken şu faydaları hedefleriz:
- Oturum hedefiyle uyumlu, gerçek gelir üreten bir mülk stratejisi
- Şirket kuruluşu, bankacılık ve muhasebenin tek akışta yönetimi
- Randevu, adres, sigorta ve sözleşmelerde eksiksiz dosyalama
- Aile bireyleri için uyumlu başvuru planı
- Orta vadeli çıkış ve satış stratejisi
Şimdi yol haritanızı hızla netleştirelim. Ücretsiz ön görüşmede hedefinizi dinlerim, Slovenya için en uygun kombinasyonu çıkarırım ve takvimli bir eylem planı veririm.
Planınızı birlikte kuralım – Bize ulaşın
Not: Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Mevzuat ve uygulamalar değişebilir. Kişisel durumunuzu değerlendirirken güncel resmi gereklilikleri ve yerel uygulamaları birlikte kontrol edelim.
